投資用収益物件ご案内に関する弊社のポリシーに関して
私が２００１年以降、自己勘定において、競売物件、任意売買物件をを中心に売買をしてきた経験から、不動産投資、また今後ご提案する案件に関しては次の５項目を最重要事項と考えます。 １）希少性 不動産は何と言っても希少性が大切。いかに収益性が高い物件を手に入れても、海岸沿いのように近くに埋め立て可能なエリアがあったり、また、空き地、駐車場、雑木林、沼地があれば、限界収益が魅力なくなる水準まで新規供給が続きます。 ２）道路付 例えば、東京駅八重洲口隣接の飲食街のように、如何に希少性を有するエリアと言えども、接道状況が悪ければ将来の再開発メリットは少ない。 ３）収益性 ２００７年度の都内値上がりランキングトップは表参道エリア、また、 リーマン・ショック以降の値下がりランキングトップも同じエリア。如何に希少性、人気エリアと言えども、利回り３％台は割高。収益物件を高い利回りで購入しているということは、逆に言えば割安に購入しているという事。将来値下がりした時のバッファーになると同時に、その分ローンの返済も早く進む。 ４）流動性 如何に、利回りが高く、希少性有りの物件と言えども、例えば事業系区分所有不動産（ビルの中の事務所一室、又はワンフロアー）では、流動性が激減する。そもそも日本には事業系区分所有不動産のマーケットが存在しない。買手もも非常に少ない結果、いざ売却を試みると相当価格は買い叩かれる。日本の収益物件に関しては、最も流動性が高いのは、弊社がご提案しているような、一棟物の、アパート、マンション、ビルであることは議論の無い所です。 ５）ローン 如何に希少性を有し、収益性もある投資物件と言えども、ソシアルビル（クラブ、スナック、バー、ディスコ等の入居するビル）、風俗店の入居するビル、ラブホテル、また建蔽率・容積率等のオーバーしているような法令違反を犯している建物、また、築年数が耐用年数を超えてしまっているような建物に関しては、ローンの利用に難点があり投資に不向きと言えます。投下資本利回りを最大化するには、たはりローン利用の容易な物件をチョイスすべきです。 |
