賃料改定交渉代行サービス開始に関して
先月、私の知人より、彼の親族の経営する銀座７丁目ののクラブの経営に関して相談を受けました。通常飲食店を経営する場合の目安としては、売上高１００に対して、人件費３０、原材料費３０、家賃１０、その他の光熱費・償却費等２０、【利益１０】といったところが目安になりますが、クラブの場合は、自身の分も含めた人件費・利益の合計が５０、原材料費１０といったところだと考えました。 最近は、３月１１日の震災の影響もあってか、毎月２０万円前後の赤字が続いているとの事でした。詳しい数字を聞いてみると、家賃の割合が店の立地にしてはどうも高いのです。当初は、銀座７丁目と聞いていたので、中央通りや並木通りのバブリーなビルに入居しているのかと思いきや、今や寂れた電通通り、それも築５０年以上の古びたビルの、おまけに地下２階、トイレ共同、上部階はカラオケボックス・・・・以前、このビルにカラオケ屋が入居した時には、ついに銀座の家賃も、カラオケ屋が入居できるまでに下落してきたのだと、我々不動産業者をビックリさせたものでした。 店舗の賃貸契約書を見せて頂くと、なんと【坪単価２８．３５０円】、銀座の最高級クラブでもここまでは払っていないだろうなという金額です。まして、比較の為に探してはみたものの、銀座界隈でもここまで悪い立地の物件は無かったぐらいな立地なのですから。経緯を聞いてみると、店は創業５０年弱、バブル華やかし頃、９０年前後まで、大家さんの言いなりに賃料を引き上げられ、そのままの賃料水準が続いてきたようです。また、ママさんも契約等には疎い方で、店子さんからは家賃の減額交渉は出来ない、また、揉めてしまうと追い出されてしまうと思っていたそうです。借地借家法３２条には、双方から適正な賃料水準への改定が出来ると謳われ、また賃貸契約書にも同様な内容が記載されていたというのに。なんとか、同じような条件の貸店舗の賃料を探ってみると、どうやら、適正賃料は、坪当たり１５．０００円レベルであることが見えてきました。合理的な資料を整えた上で先方の貸主と交渉した結果、見事、今月８月の賃料から、坪１８．０００円に引き下げられました。 今現在、借りられている、店舗・オフィスを借りられていて、どうもウチの賃料は世間の水準より２割以上高いなと感じられている方、ご相談下さい。成功報酬にて承ります。減額された賃料の３か月分のみ申し受けます。 |
